こんにちは。

このブログでは基本的な不動産等に関する知識や
考え方をお伝えするブログになります。

これから不動産投資を始める人や今後どういう風に
進めていこうか悩まれている方のお役に立てる情報を
発信できればと思いますので宜しくお願いします。

今回は前回の続きで道路についての解説をコメントして
いこうかと思います。

道路については再建築にあたり一番重要な要素にはなってきます。
まず大前提で2ｍ接道をしているかを一番最初に確認してください。
2ｍの接道がないと前提条件で再建築は不可能になってしまいます。
(強引に建築確認取れる方法ないことはないのですが、、、)

道路の種別についてはいくつかあるのでわかりづらいのですが
今回は3種類の道路についてのポイントを解説していきます。

1つ目は42条2項道路になります。
こちらは4ｍ未満の道路の場合該当します。
この種別になっている場合はセットバック面積と道路の
所有者を確認してください。

42条2項道路の場合は主に私道のケースが非常に多いので
売買対象に道路の持ち分は含まれているか、含まれていない場合は
通行承諾や掘削承諾といった道路を使用するにあたっての承諾は
所有者から出ているかは非常に重要なポイントになってきます。

また、セットバックが必要な場合は再建築の際に有効敷地面積が
大幅に減ってしまうケースもございますのでこの面積も確認が必要になってきます。

2つ目は位置指定道路というものです。
これはよく公道につながっていないドン付き建物に囲まれている
場合に指定されているケースが多いです。

位置指定道路の認定が下りていれば道路として使用することが出来るので
基本的には問題がないですが位置指定申請図画しっかりと出てくるか確認してください。

また、こちらも持ち分が売買対象に含まれているかも確認が必要になってきます。

3つ目は43条但し書き道路になります。
こちらは基本的に再建築不可になります。
現地に行ってみると道路になっていてわからないですが
公図上ですとただの空地になっています。

建築審査会の同意が得られれば再建築は出来るのですが
建築審査会の同意を得るというところで再建築不可になります。

こういう物件は基本的には利回りが高くないと売買が成立せず
銀行さんの融資も掛け目が大きくなるので注意が必要です。

非常に簡単にまとめてしまいましたので
説明不足のところもございますがご了承ください。

次回も重要事項説明書に関するポイントを解説して
行きたいと思います。